本帖最後由 橋尚良 於 2020-1-27 18:23 編輯
收到民意反映希望減低差餉,因此初步提出建議如下,順便在下面列出計算例子解說:
差餉調低為 經考慮地契季數及地契餘下未完結的有效季數作加權的當區地價中位數的5%
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的150%或以上,則以該地價取代中位數為基數】
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的50%或以下,則以該地價取代中位數為基數】
以及地契將延長為四年。
發展商土地維持底價3000幣
成功投得項目者,需於成交後48小時內繳付至少一半地價作為訂金,168小時(7天)內繳付地價餘額
成功投得項目但未及繳款者將被沒收訂金。
如訂金亦未能繳付,將由政府直接徵收300幣作為懲罰性質的競投費用。
成交後14天內需要開始售地程序,詳情日後會在推出土地時發放土地合同內容列明一切條款。
政府給出的租約仍維持兩年,兩年後由政府決定是否延續租約。但如果購入取得地契,依四年計。
季度租金的上限為 經考慮季數作加權的當區地價中位數 x 130% ÷ 地契餘下未完結的有效季數
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的150%或以上,則以該地價取代中位數為基數】
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的50%或以下,則以該地價取代中位數為基數】
季度租金的下限為 經考慮季數作加權的當區地價中位數 x 110% ÷ 地契餘下未完結的有效季數
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的50%或以下,則以該地價取代中位數為基數】
空置稅的季度稅率為該土地之季度租金上限 x 15%。
設例解說:
地契四年,十六季。
第一季
時代廣場六塊土地的地價為3200 2200 2000 2000 1800 800
季度租金上限:
地價 x 地契餘下16季 ÷ 總共有16季為 3200 2200 2000 2000 1800 800
中位數為2000,150% / 50%為 3000 / 1000
一號及六號地段應以3200 / 800計算,其他四地段都以2000計算
季度租金上限為 計算基數 x 130% ÷ 地契餘下16季
一號 = 3200 x 130% ÷ 16 = 260
六號 = 800 x 130% ÷ 16 = 65
其餘 = 2000 x 130% ÷ 16 = 162.5 四捨五入 為 163
差餉:
地價 x 地契購入時餘下16季 ÷ 總共有16季為 3200 2200 2000 2000 1800 800
中位數為2000,150% / 50%為 3000 / 1000
一號及六號地段應以3200 / 800計算,其他四地段都以2000計算
差餉為 計算基數 x 5%
一號 = 3200 x 5% = 160
六號 = 800 x 5% = 40
其餘 = 2000 x 5% = 100
差餉調低為 經考慮地契季數及地契餘下未完結的有效季數作加權的當區地價中位數的5%
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的150%或以上,則以該地價取代中位數為基數】
【如果相關土地的經加權後地價,為經加權後當區地價中位數的50%或以下,則以該地價取代中位數為基數】
第五季內
一號地段有交易,以2400成交,五號地段有交易,以600成交
時代廣場六塊土地的地價為2400 2200 2000 2000 600 800
季度租金上限:
地價 x 地契餘下12季 ÷ 總共有16季為 1800 1650 1500 1500 450 600
中位數為1500,150% / 50%為 2250 / 750
五號及六號地段應以450 / 600計算,其他四地段都以1500計算
季度租金上限為 計算基數 x 130% ÷ 地契餘下12季
五號 = 450 x 130% ÷ 12 = 48.75 四捨五入 為 49
六號 = 600 x 130% ÷ 12 = 65
其餘 = 1500 x 130% ÷ 12 = 162.5 四捨五入 為 163
差餉:
第五季內,一號地段有交易,以2400成交,五號地段有交易,以600成交
時代廣場六塊土地的地價為2400 2200 2000 2000 600 800
地價 x 地契購入時餘下12季 ÷ 總共有16季
一號 = 2400 x 12 ÷ 16 = 1800
五號 = 600 x 12 ÷ 16 = 450
時代廣場六塊土地的地價進行「差餉加權」後,
為 1800 2200 2000 2000 450 800
中位數為2000,150% / 50%為 3000 / 1000
五號及六號地段應以450 / 800計算,其他四地段都以2000計算
差餉為 計算基數 x 5%
五號 = 450 x 5% = 22.5 四捨五入 為 23
六號 = 800 x 5% = 40
其餘 = 2000 x 5% = 100
以表列展示結果,計算流程見上
季度租金下限的計算流程與上限相若,不重寫了:
| 季度租金上限【130%】 | 季度租金下限【110%】 | 差餉【5%】 |
加權後,地價與中位數相差 >=50.00% | 依地價計 | 依中位數計 | 依地價計 |
加權後,地價與中位數相差 +-49.99% | 依中位數計 | 依中位數計 | 依中位數計 |
加權後,地價與中位數相差 <=50.00% | 依地價計 | 依地價計 | 依地價計 |
| 用家空置稅【土地季度租金上限15%】 |
| 土地交易稅【地價10%】 |
第一季
第一季 | 時代廣場 第一號地段 | 時代廣場 第二號地段 | 時代廣場 第三號地段 | 時代廣場 第四號地段 | 時代廣場 第五號地段 | 時代廣場 第六號地段 |
購入季節 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 1 季 |
地契有效季節 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 |
購入地價 | 3200 | 2200 | 2000 | 2000 | | |
季度租金上限 【130%】 | | | | | | |
用家空置稅 【季度租金上限15%】 | | | | | | |
季度租金下限 【110%】 | | | | | | |
差餉【5%】 | | | | | | |
第五季
一號地段有交易,以2400成交,五號地段有交易,以600成交
第五季 | 時代廣場 第一號地段 | 時代廣場 第二號地段 | 時代廣場 第三號地段 | 時代廣場 第四號地段 | 時代廣場 第五號地段 | 時代廣場 第六號地段 |
購入季節 | 第 5 季 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 1 季 | 第 5 季 | 第 1 季 |
地契購入時餘下季節 | 12 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 12 季 | 16 季 |
地契有效季節 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 | 16 季 |
購入地價 | 2400 | 2200 | 2000 | 2000 | | |
季度租金上限 【130%】 | | | | | | |
用家空置稅 【季度租金上限15%】 | | | | | | |
季度租金下限 【110%】 | | | | | | |
差餉【5%】 | | | | | | |